Grunderwerbsteuer vermeiden und sparen: Legale Gestaltungen verständlich erklärt

Einleitung

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den größten Kaufnebenkosten beim Erwerb von Immobilien in Deutschland. Je nach Bundesland kann sie zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises betragen und schnell mehrere Tausend Euro ausmachen. Für Käufer stellt sich daher oft die Frage, ob und wie man Grunderwerbsteuer sparen oder sogar vermeiden kann.

Die gute Nachricht ist, dass es durchaus legale Möglichkeiten gibt, die Grunderwerbsteuer zu optimieren. Dabei handelt es sich nicht um Steuertricks, sondern um zulässige Gestaltungen innerhalb des gesetzlichen Rahmens. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Strategien und Steuerbefreiungen es gibt und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Was ist die Grunderwerbsteuer und wann fällt sie an?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien anfällt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz. Besteuert wird grundsätzlich jeder Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück. In § 1 Grunderwerbsteuergesetz fasst der Gesetzgeber weitere Erwerbsvorgänge zusammen und nennt insbesondere folgende Tatbestände:

• Kaufverträge und ihnen gleichstehende Rechtsgeschäfte, in erster Linie Schenkungen
• Auflassungen nach § 925 BGB ohne vorausgehendes Rechtsgeschäft
• Meistgebote im Zwangsversteigerungsverfahren
• Rechtsgeschäfte, mit denen ein Anspruch auf Abtretung eines Übereignungsanspruchs begründet wird

Auch sogenannte Share Deals, also die Übertragung von Anteilen an Kapital- oder Personengesellschaften, können unter bestimmten Voraussetzungen grunderwerbsteuerpflichtig sein.

Warum ist die Grunderwerbsteuer so relevant?

Die Grunderwerbsteuer hat einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs. Sie wird häufig unterschätzt, da sie zusätzlich zum Kaufpreis anfällt und meist nicht finanziert werden kann. Erst mit Zahlung der Grunderwerbsteuer kann ein Eigentümerwechsel im Grundbuch vollzogen werden.

Ein Beispiel:

• Kaufpreis Immobilie: 400.000 Euro
• Grunderwerbsteuer in Hessen 6,0 Prozent
• Steuerbelastung: 24.000 Euro

Diese Summe muss in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Daher lohnt es sich, frühzeitig über steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten nachzudenken, um die Steuerbelastung zu reduzieren.

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?

Ob die Grunderwerbsteuer steuerlich berücksichtigt werden kann, hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Hierbei muss zwischen vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien einerseits und privat genutzten Immobilien anderseits unterschieden werden.

Bei vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilien können die Kosten:

• als Werbungskosten (Vermietung)
• oder als Betriebsausgaben (Betriebliche Nutzung)
• anteilig über die Abschreibung des Gebäudeanteils (linear oder degressiv)

geltend gemacht werden.

Bei selbstgenutzten Immobilien ist eine steuerliche Berücksichtigung hingegen nicht möglich. Damit stellt die Grunderwerbsteuer ein nicht zu unterschätzender Anteil des Kaufpreises neben den weitern Kaufpreisnebenkosten für eine Immobilie dar.

Grunderwerbsteuer vermeiden und sparen: Legale Gestaltungen verständlich erklärt

Es gibt verschiedene legale Ansätze, um die Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Entscheidend ist eine sorgfältige Planung vor Abschluss des Kaufvertrags.

Tipp 1: Aufteilung von Kaufpreis Grundstück und Inventar

• Nicht alle Bestandteile eines Immobilienkaufs unterliegen der Grunderwerbsteuer. Die bekannteste und am häufigsten angewandte Maßnahme ist, aus dem zu versteuernden Kaufpreis das bewegliche und mitveräußerte Inventar herauszurechnen. Beispiel für solches Inventar sind:

• eine Einbauküche
• eine Sauna
• Einbauschränke
• Möbel

Wichtig: Die dafür genannten Wertbeträge müssen glaubhaft und nachvollziehbar sein und die Alterswertminderung muss berücksichtigt werden. Eine realistische und nachvollziehbare Aufteilung im Kaufvertrag ist unabdingbar. Überhöhte Werte werden vom Finanzamt ansonsten korrigiert.

Tipp 2: Verträge für Grundstück und Haus trennen 

Wenn Sie beabsichtigen neu zu bauen, sollten Sie unbedingt eine Trennung der Kaufverträge vornehmen. Sofern das Grundstück und das Haus „aus einer Hand“ erworben werden, qualifiziert das Finanzamt dies als einheitlichen Erwerbsvorgang. Dann wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Gesamtpreis fällig.

Kaufen Sie dagegen nur das Grundstück und beauftragen den Hausbau später separat, kann sich die Steuer auf den reinen Grundstückspreis beschränken.

Wichtig: Beide Verträge müssen rechtlich und wirtschaftlich unabhängig voneinander sein. Entscheidend für die Argumentation ist, dass kein enger sachlicher Zusammenhang besteht.

Tipp 3: In einem anderen Bundesland investieren

Wie bereits oben beschrieben weichen die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer innerhalb der Bundesländer voneinander ab. Gerade für Immobilieninvestoren könnte dies erhebliche Stern reduzieren. Insbesondere Bayern und Sachsen Immobilieninvestoren mit günstigen Grunderwerbsteuersätzen von lediglich 3,5% an. In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer derzeit 6,5% des Kaufpreises und damit doppelt so viel.

Ein Beispiel: Auf ein Grundstück für 200.000 € müsstest Du im thüringischen Meiningen derzeit 10.000 € Grunderwerbsteuer zahlen. Wenige Kilometer weiter im bayerischen Mellrichstadt wären es 7.000 €.

Aber: Die Steuerersparnis allein sollte nicht ausschlaggebend sein. Pendelzeiten, Lebenshaltungskosten oder Jobmöglichkeiten spielen meist eine deutlich größere Rolle als ein paar Tausend Euro Unterschied bei der Steuer.

Wie wirkt sich eine Instandhaltungsrücklage auf die Berechnung der Grunderwerbsteuer aus?

Ein nicht seltener Fehler bei der Berechnung des Grunderwerbsteuerwerts entsteht durch Abzug der sog. Instandhaltungsrücklage des Kaufpreises, also der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um eine Rückstellung finanzieller Mittel für Eigentumswohnungen. So kann z.B. im Falle eines reparaturbedürftigen Schadens darauf zurückgegriffen werden. Beim Kauf einer Immobilie, die aus einem Eigentümergemeinschaft stammt, ist diese aber auf keinen der Eigentümer direkt zurückzuführen, sie kann also keiner Einzelperson zugerechnet werden. Es handelt sich nämlich um eine Rückstellung, die für alle Immobilien gilt, die Teil der jeweiligen Gemeinschaft sind.

Aus diesem Grund kann sie beim Kauf einer oder mehrerer Immobilien aus der Gemeinschaft auch nicht vom Kaufpreis abgezogen werden und mindert damit nicht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Erwerb. Der Eigentumswechsel hat nämlich keinen Einfluss auf die Zuordnung der Rücklage, sie gehört weiterhin zur Eigentümergemeinschaft als Ganze. (Siehe dazu auch: BFH (Bundesfinanzhof), Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17)

Erwerb von Gesellschaftsanteilen als Share Deal

Beim sogenannten Share Deal wird nicht die Immobilie selbst gekauft, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die die Immobilie hält.

Vorteile können sein:

• unter bestimmten Voraussetzungen entsteht keine oder eine nur reduzierte Grunderwerbsteuer
• flexible Gestaltungsmöglichkeiten

Allerdings hat der Gesetzgeber die Regelungen in den letzten Jahren deutlich verschärft.  Wichtigste Voraussetzung hierbei ist lediglich, dass weniger als 90 % der Anteile an der Gesellschaft, in deren Vermögen sich das Grundstück befindet, übergehen. Eine weitere Übertragung kann dann erst wieder nach einer Haltefrist von 10 Jahren stattfinden.

Steuerbefreiungen bei der Grunderwerbsteuer

Neben Gestaltungen gibt es auch gesetzlich geregelte Steuerbefreiungen.

Übertragungen innerhalb der Familie

Immobilienübertragungen innerhalb der Familie sind zum Teil von der Grunderwerbsteuer befreit. Der Gesetzgeber führt diese in § 3 Abs von der Grunderwerbsteuer befreit.

Dazu gehören:

• Übertragungen zwischen Ehegatten
• Übertragungen zwischen eingetragenen Lebenspartnern
• Übertragungen im direkten Verwandtenkreis (Eltern und Kinder)

Diese Regelungen spielen insbesondere bei Schenkungen und familiären Vermögensübertragungen eine große Rolle.

Erbschaft und Schenkung

Erwerbe von Todes wegen sowie Schenkungen unterliegen grundsätzlich nicht der Grunderwerbsteuer. Stattdessen greift die Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer.

Das bedeutet: Wird eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung übertragen, fällt keine Grunderwerbsteuer an, da kein entgeltlicher Erwerbsvorgang im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes vorliegt. Entscheidend ist hierbei, dass die Übertragung unentgeltlich erfolgt.

In der Praxis ist jedoch darauf zu achten, dass keine Gegenleistungen vereinbart werden, die wirtschaftlich einem Kauf gleichkommen. Sobald beispielsweise Schulden übernommen werden oder Ausgleichszahlungen stattfinden, kann dies anteilig zu einer Grunderwerbsteuerpflicht führen.

Darüber hinaus greifen bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer persönliche Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch sind. Diese steuerlichen Freibeträge können dazu beitragen, die Gesamtsteuerbelastung im Zusammenhang mit der Immobilienübertragung erheblich zu reduzieren.

Gerade im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge kann die frühzeitige Übertragung von Immobilien eine sinnvolle Strategie sein, um sowohl die Grunderwerbsteuer als auch andere steuerliche Belastungen zu optimieren.

Umstrukturierungen von Unternehmen

Unter bestimmten Voraussetzungen können auch Unternehmensumstrukturierungen von der Grunderwerbsteuer befreit sein.

Hierzu zählen insbesondere Vorgänge innerhalb eines Konzerns oder zwischen verbundenen Unternehmen, bei denen Immobilienvermögen übertragen wird, ohne dass sich die wirtschaftliche Zuordnung wesentlich ändert. Ziel dieser Regelungen ist es, rein interne Umstrukturierungen nicht zusätzlich mit Grunderwerbsteuer zu belasten.

Beispiele für begünstigte Umstrukturierungen sind:

• Umwandlungen innerhalb eines Konzerns
• Verschmelzungen von Gesellschaften
• Einbringungen von Immobilien in Gesellschaften

Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist in der Regel, dass bestimmte Beteiligungsquoten eingehalten werden und sowohl vor als auch nach der Umstrukturierung eine Mindestbeteiligung über einen festgelegten Zeitraum besteht. Diese sogenannten Vor- und Nachbehaltensfristen betragen regelmäßig mehrere Jahre und müssen strikt eingehalten werden, damit keine nachträgliche Grunderwerbsteuer ausgelöst wird.

Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt oder kommt es innerhalb der Fristen zu Veränderungen in der Beteiligungsstruktur, kann die ursprünglich nicht erhobene Grunderwerbsteuer rückwirkend festgesetzt werden.

Aufgrund der Komplexität der Regelungen und der hohen finanziellen Auswirkungen ist es bei geplanten Umstrukturierungen mit Immobilienbezug unerlässlich, steuerlichen und rechtlichen Rat einzuholen. Insbesondere bei verbundenen Unternehmen werden in der Praxis häufig Fehler gemacht, die zu unerwarteten Grunderwerbsteuer-Nachzahlungen führen können.

Risiken und häufige Fehler bei der Steuervermeidung

Ein nicht seltener Fehler bei der Berechnung des Grunderwerbsteuerwerts entsteht durch Abzug der sog. Instandhaltungsrücklage des Kaufpreises, also der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um eine Rückstellung finanzieller Mittel für Eigentumswohnungen. So kann z.B. im Falle eines reparaturbedürftigen Schadens darauf zurückgegriffen werden. Beim Kauf einer Immobilie, die aus einem Eigentümergemeinschaft  stammt, ist diese aber auf keinen der Eigentümer direkt zurückzuführen, sie kann also keiner Einzelperson zugerechnet werden. Es handelt sich nämlich um eine Rückstellung, die für alle Immobilien gilt, die Teil der jeweiligen Gemeinschaft sind.

Aus diesem Grund kann sie beim Kauf einer oder mehrerer Immobilien aus der Gemeinschaft auch nicht vom Kaufpreis abgezogen werden und mindert damit nicht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Erwerb. Der Eigentumswechsel hat nämlich keinen Einfluss auf die Zuordnung der Rücklage, sie gehört weiterhin zu dem Eigentümergemeinschaft als Ganze. (Siehe dazu auch: BFH (Bundesfinanzhof), Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17)

Die Optimierung der Grunderwerbsteuer ist komplex und in der Praxis sehr fehleranfällig. Das Finanzamt prüft entsprechende Gestaltungen sehr genau.

Typische Fehler sind:

• unrealistische Kaufpreisaufteilungen im Kaufvertrag
• fehlerhafte Vertragsgestaltung
• Missachtung gesetzlicher Vorgaben
• fehlende Dokumentation

Besonders wichtig ist die Abgrenzung zum Gestaltungsmissbrauch. Nach § 42 AO können unangemessene Gestaltungen steuerlich nicht anerkannt werden.

Fazit: Grunderwerbsteuer legal optimieren

Die Grunderwerbsteuer stellt einen erheblichen Kostenfaktor beim Immobilienkauf dar. Gleichzeitig gibt es zahlreiche legale Möglichkeiten, die Steuerbelastung zu reduzieren.

Zu den wichtigsten Ansätzen zählen:

• saubere Kaufpreisaufteilung
• Nutzung gesetzlicher Steuerbefreiungen
• strategische Gestaltung von Erwerbsstrukturen

Entscheidend ist jedoch immer der Einzelfall. Eine frühzeitige steuerliche Beratung kann helfen, Fehler zu vermeiden und das Einsparpotenzial optimal zu nutzen.

FAQ: Grunderwerbsteuer vermeiden und sparen: